Mietwohnung

Hundehaltung in der Mietwohnung

Hundehaltung in der Mietwohnung.Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für den Mieter, wenn er einen Hund in der Mietwohnung halten will.

Hunde sind nach weit verbreiteter Auffassung die besten Freunde des Menschen. Hunde sind für die meisten von uns vollwertige Familienmitglieder ohne sie zu vermenschlichen, wir richten unsere Freizeit nach den Bedürfnissen unserer Hunde und erfreuen uns über die Nähe zu ihnen.

Der Hund gehört für uns Hundehalter in die Wohnung wie jedes andere Familienmitglied auch.

Dies sehen einige Vermieter allerdings anders. Ein Hund kann nicht nur erfreuen. Er löst Allergien aus, verschmutzt, bellt und manch einer verwechselt gerne den hölzernen Türrahmen des frisch sanierten Gründerzeit-Altbaus mit seinem eigens für ihn angeschafften Kauknochen. Der Hundefreund sieht es gelassen. Doch was tun, wenn der Vermieter den vierbeinigen Bewohner als lästige Plage abweist?

Brisant, extrem einzelfallabhängig, teils kontrovers wird diese Frage seit etlichen Jahren gerichtlich erörtert. Hierbei stehen sich vor allem zwei Interessen und Erwägungen kollidierend gegenüber: Das Interesse des Vermieters sein Eigentum vor übermäßiger tierbedingter Abnutzung zu bewahren, sowie seine übrigen nicht hundehaltenden Mieter vor etwaigen Belästigungen zu schützen, und das Interesse des Mieters, in seiner Wohnung, seinen Lebensmittelpunkt, sein Leben nach freier Fasson zu gestalten – nach Belieben auch in hundlicher Begleitung.

Diese Interessen müssen unter beidseitiger Abwägung in Einklang gebracht werden. Ein gemeinsamer Nenner findet sich nicht, wenn eine Partei gänzlich auf ihr Interesse verzichten muss.

So sah es auch der BGH (Bundesgerichtshof), als er am 20.03.2013 entschied, dass ein generelles mietvertragliches Verbot von Hundehaltung unzulässig sei (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12). Die Entscheidung erstreckt sich allerdings nur auf Hundehaltungsverbote, die der Vermieter dem Mieter als AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) bei Abschluss des Mietvertrages stellt. Also solche Vertragsbedingungen, die nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt werden. Der BGH ist der Ansicht, dass eine AGB, die Tierhaltung generell verbietet gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Ein generelles Verbot berücksichtigt eben nie den Einzelfall und die besonderen Interessen des Mieters. Diese zu einseitige und kompromisslose Gewichtung der Belange einer Vertragspartei widersprechen dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme, dem alle Vertragstypen unterliegen. So auch der Mietvertrag im Sinne des § 535 BGB.

Ob ein Hund in der Wohnung gehalten werden darf, entscheidet sich daher nach umfangreicher Berücksichtigung der Interessen des entsprechenden Mieters, seiner Mitmieter und des Eigentümers/Vermieters.

Ob auch ein generelles „individuellvertragliches“ Hundehaltungsverbot, also ein Verbot nicht im Wege der AGB, nach den gleichen Gründen unwirksam ist, wurde bislang nicht entschieden.

Dagegen spricht allerdings, dass der Mieter weniger schutzwürdig ist, wenn er eigens seine Mieterpflichten aushandelt und hierbei auf die Hundehaltung frei verzichtet. Verzichtet er bei Vertragsschluss ausdrücklich und nach freier Überzeugung auf die Haltung des Tieres, (in dem er der Mietvertrag trotz des vereinbarten Hundehaltungsverbot unterschreibt), fordert er diese aber zu einem späteren Zeitpunkt ein, so verhält sich der Mieter treuwidrig und muss sich an seine ursprüngliche Erklärung halten.

Ob sein Verzicht allerdings in jedem Fall immer nach freiem Willen erklärt wird, oder auch von Druck oder Angst gesteuert ist, auf dem teils hart umkämpften Wohnungsmarkt ansonsten chancenlos zu bleiben, wird wiederum Sache des Einzelfalls sein. Es sprechen einige Gründe dafür, unter entsprechenden Umständen auch für die zweite Alternative ein generelles Verbot als unzulässig zu werten.

Ist ein generelles vertragliches Verbot unwirksam, so heißt es allerdings noch lange nicht, dass der Mieter seine Wohnung automatisch zur Arche Noah verwandeln darf.

Aus vorgenannten Erwägungen muss auch der Mieter Rücksicht nehmen und die Interessen aller Beteiligten beachten. Dies erfordert, dass der Mieter vor der Anschaffung eines Hundes immer zuvor den Vermieter um Erlaubnis für eine Hundehaltung fragen muss. Dies gilt auch, wenn nur ein Hund genehmigt wurde und nun ein zweiter dazu kommen soll.

Erst wenn die Erlaubnis erteilt wird, darf der Familienzuwachs einziehen. Damit der Zustimmungsvorbehalt nicht auch faktisch zu einem generellen Hundehaltungsverbot führt, muss der Vermieter im Falle der Verweigerung unter Angabe seiner Erwägungen genau begründen, wieso er der Hundehaltung nicht zustimmt. Hierbei muss er Gründe anführen, die gewichtiger sind als das Interesse des Mieters an Haltung eines Hundes.

In Betracht käme eine Verweigerung wegen der besonderen Gefährlichkeit eines Tieres, starken Allergien anderer Mieter und bei ähnlichen gravierenden Konstellationen.

Die Verweigerung des Vermieters allein aus dem Grund, dass die vermieteten Räume durch die Tierhaltung stärkerer Abnutzung unterliegen genügt hingegen nicht. Der Mieter hat nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB das Recht des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Der vertragsgemäße Gebrauch eines gemieteten Wohnraums und die entsprechende vertragsgemäße wohnbedingte Abnutzung richten sich nach der gewöhnlich zu erwartenden Nutzung der Räumlichkeiten. Für gewöhnlich kann nicht erwartet werden, dass jeder Mieter mit Samtsolen über das Parkett schreitet und nach der Mietzeit alles wie neu übergibt.

Nur weil der Hund ein Lebewesen ist, welches von Natur aus die besondere Sorgfalt gegenüber fremden Eigentums nicht kennt, heißt dies noch nicht gleichsam, dass durch das Tier im Haus besondere Schäden zu erwarten sind.

Obgleich der Mieter natürlich in vollem Umfang gegenüber dem Vermieter für Schäden an der Wohnung haftet, die sein Hund verursacht hat, darf der Vermieter aus ungewisser Sorge um einen solchen Zustand die Hundehaltung nicht im Vorfeld verbieten. Er muss das Risiko zunächst in Kauf nehmen.

Wenn der Vermieter seine Erlaubnis zur Hundehaltung nicht erteilt, obwohl er nach dem oben Gesagten dazu verpflichtet wäre, bleibt dem Mieter nur der Weg zum Gericht, bei dem der Mieter die Erlaubnis zur Hundehaltung einklagen muss, andernfalls er das Risiko der mitvertraglichen Abmahnung zu tragen hat.

Fazit: Ein generelles mietvertragliches Hundehaltungsverbot ist nicht zulässig. Gleichwohl muss immer die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, bevor der Mieter einen Hund in die Wohnung aufnimmt. Der Vermieter darf die Zustimmung dann verweigern, wenn gewichtige und übergeordnete Gründe dafür vorliegen, die Hundehaltung in seinem und im Interesse der übrigen Mieter zu verbieten. Bei unberechtigter Verweigerung der Zustimmung bleibt dem Mieter nur der Klageweg.