Tierhaltung und Mietrecht

Wie ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag  keinerlei Regelung zur Tierhaltung, auch kein Verbot, beinhaltet

Die Tierhaltung ist in diesem Fall ohne die Erlaubnis des Vermieters möglich, wenn die Haltung des Tieres zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Wohnung zählt (dazu unten mehr). Andernfalls muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Tierhaltung und Mietrecht

Die Haltung von Kleintieren ist grundsätzlich erlaubt und bedarf nicht der Zustimmung des Vermieters (BGH, 20.1.1993, VIII ZR 10/9; nochmals bestätigt: BGH, 14.11.2007 – VIII ZR 340/06).

Größere Tiere wie Hunde und Katzen bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Die Haltung solcher Tiere gehört regelmäßig nicht zum üblichen vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (Anders kann es sein, wenn nicht eine Wohnung, sondern ein Einfamilienhaus gemietet wird. Hier zählt auch die Haltung größerer Tiere zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache LG Hildesheim, Urteil v. 11. 2. 1987, WM 1989, S. 9)

Im Detail:

Der Mieter hat das Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Bei der Anmietung privater Räumlichkeiten, zum Zwecke der Gestaltung eines häuslichen Lebensmittelpunktes, gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung all diejenigen Nutzungen, die mit einer gewöhnlichen Lebensführung einhergehen. Die Haustierhaltung ist in Deutschland weitverbreitet und gehört zur üblichen Lebensgestaltungsweise.

Insofern gehört die Haustierhaltung grundsätzlich auch zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Ausnahmen ergeben sich bei übertriebener Tierhaltung. Hierbei können das Ausmaß der Haltung und die Gattung der gehaltenen Tiere gesamt betrachtet einer vertragsgemäßen Wohnungsnutzung widersprechen.

Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn zu viele Tiere auf engem Raum gehalten werden (die Haltung von 7 Katzen, 1 Schäferhund und 2 Chinchillas in einer Zweizimmerwohnung entspricht nicht einer vertragsgemäßen Nutzung – LG Mainz 6. Zivilkammer, Urteil vom 26. Februar 2002, Az: 6 S 28/01).

Ebenso wird eine Mietwohnung nicht vertragsgemäß genutzt, wenn durch die Haltung entsprechender Tiere die übrigen Mieter in der Nutzung ihrer Mietsache eingeschränkt werden oder die Tierhaltung zu einer ungewöhnlichen Abnutzung des Mietobjektes führt. Dies kann regelmäßig der Fall bei größeren Tieren sein, die nicht in Käfigen oder Gefäßen gehalten werden, gewisse Lautstärken produzieren können und eine gewisse potenziell schadensverursachende Eigendynamik aufweisen.(Hunde, Katzen)

Zu solchen Tieren gehören Hunde und Katzen. Bei der Haltung dieser Tiere wird, entgegen der Haltung von Kleintieren, nicht „automatisch“ ein vertragsgemäßer Gebrauch angenommen.

Vielmehr muss hierbei nach einer umfangreichen Interessenabwägung ermittelt werden, ob im Einzelfall die Haltung dieser Tiere in der Mietwohnung erfolgen darf.

Auch sehr kleine Hunde gelten nicht als Kleintiere in diesem Sinne. Zwar entschied das LG Kassel:

Im vorliegenden Fall der Haltung eines Yorkshire-Terriers bestehen bereits erhebliche Zweifel, ob die Haltung eines solchen Tieres nicht bereits der in der Klausel des § 9 Mietvertrag ausdrücklich gestatteten Kleintierhaltung zuzurechnen ist, denn Hunde dieser Rasse sind von winzigem Ausmaß, vergleichbar etwa einem Meerschweinchen. Jedenfalls ist in einem solchen Fall die Versagung der Genehmigung rechtsmißbräuchlich, weil diese Tiere, die sich allenfalls durch ein leises, heiseres Krächzen bemerkbar machen können, erfahrungsgemäß nicht in der Lage sind, andere Hausbewohner zu belästigen oder gar eine stärkere Abnutzung der Mietsache herbeizuführen. (LG Kassel, Urteil vom 30. Januar 1997 – 1 S 503/96 –, Rn.6)

Ob ein Yorkshire-Terrier allerdings wirklich nur krächzt, oder ob er nicht doch sehr nervtötend bellen kann, wurde nachfolgend vom BGH etwas anders beurteilt

Angesichts des wirksamen Zustimmungsvorbehalts in § 11 Satz 2 des Mietvertrages für die Hundehaltung passt die von der Beklagten zitierte Rechtsprechung auf die vorliegende Konstellation nicht. Dies gilt insbesondere für die Entscheidung des LG Kassel (Urt. v. 30.01.1997, WuM 1997, 260). Schon die tatsächlichen Ausführungen des Gerichts, Hunde der Rasse Yorkshire-Terrier seien von winzigem Ausmaß, vergleichbar etwa einem Meerschweinchen, liegen neben der Sache. Dies gilt auch für die Feststellung, dass sich diese Tiere allenfalls durch ein leises, heiseres Krächzen bemerkbar machen können. Die rechtlichen Schlussfolgerungen des LG Kassel überzeugen deshalb schon im Hinblick auf die Beschreibung der Eigenschaften eines Yorkshire-Terriers nicht. Darüber hinaus berücksichtigt das LG Kassel in keiner Weise die vom BGH und der Literatur vorgenommene Differenzierung hinsichtlich der Art und Weise der Tierhaltung.

Die Klausel ist auch nicht dahingehend auslegungsfähig, dass Kleine Hunde den Kleintieren zuzuordnen sind, große Hunde der „anderen Tierhaltung“. Einer solchen Auslegung steht bereits der Wortlaut entgegen, der die Hundehaltung exemplarisch, jedoch generell der Zustimmungsbedürftigkeit zuordnet. Eine Differenzierung nach der Größe und den Eigenschaften des Hundes würde daher auch dem Inhalt der Klausel zuwiderlaufen. Es soll gerade nicht auf die Einschätzung des Mieters, sein Hund sei ein Kleintier, ankommen. Die Vereinbarung ist auch sachgerecht, weil ansonsten unpraktikable, im Verhältnis der Mieter untereinander ungerechte und objektiv nicht mehr justitiable Einzelfallergebnisse entstehen würden: Yorkshire-Terrier und Zwergpudel ja, großer Pudel wahrscheinlich nein, Schäferhund sicher nein, Dackel vielleicht.

(BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06 – Rn. 19, 20)

Fazit: Auch wenn im Mietvertrag zu der Frage der Tierhaltung nichts geregelt ist, ist die Tierhaltung nur erlaubt, wenn sie zum vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache zählt. Bei der Haltung von Hunden oder Katzen ist in diesem Fall die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.